房价成长史

2020-03-31 09:09:00 编辑:美达网络 来源:网络整理
大家好,我是韩秋云,我们来聊一聊经济,我在清华大学教书时经常有人问我,老师,中国的房价到底会不会跌啊?还有人问我,我想买房,现在能买吗?还是再等等,总有一大堆的问题在问我,今天我们就来聊一聊中国的房价到底会涨呢,还是会跌?前不久我在网上看了一个段子,说的是一个德国人,他叫马库斯,2005年,她拖着一只箱子,带着300万元人民币的存款,从德国到上海浦东创业,话说300万元人民币在德国也不算小数,她用了200万人民币,经营红酒生意,剩下100万元人民币,买了个房子,十多年过去了,200万元的生意被他亏空了,她准备把房子卖掉回德国。 自己当初花100万元买的房子升值了两室两厅的房子,还住了十年,你猜猜看他卖了多少钱,他卖到1125万元人民币,他做梦都没有想到自己在买房上发了大财,回国前他总统兼说到中国,真是一个神奇的国度,我本来开酒吧想靠卖红酒赚钱,结果忙乎了十年,我是费尽心思,结果呢,生意是一分不赚,还赔了个底朝天等我买了房子,什么都没干,却让我赚了十块钱,她准备回国,给德国人讲讲自己在中国的创业故事,我们说德国人马克思,他正好赶上中国房价十年的暴涨,如果这十年他带领德国,未必就能这么好用,因为德国糖价没有这么涨过,说到德国的法国。 有发言权,1991年,清华大学派我去德国读书,我对那里的房价感受特别深刻,我一到那儿就得到同事问我,你在中国挣多少钱,我顿时觉得头上开始冒汗,如是说月薪100元100元,他们眼睛瞪得大大的100元,你怎么生活?我说每月房租才两元钱,生活开支特别低,物价也非常便宜,我生活得很好,你们猜猜看,在德国租一间房,月租是多少钱?400马克和1200元人民币,这是我在国内一年的工资收入,幸亏我有奖学金,否则我在德国根本就无法生存,大家看两元比1200元,差了600倍,这就是当年德国和中国租房的。 价格之差,当时在德国,很多留学生和我一样是租不起房,现在在中国,很多人面临的另外一个问题就是买不起房,90年代初中国还没有这么突出的买房问题,那时都是单位分房,199年我回国后住房制度开始改革了,单位不再分房,有了公积金心,实行贷款买房,1998年7月,国务院发文取消福利住房制度,实行住房分配的货币化,从那时起,中国就进入买房时代,从1998年到2018年,整整过去了20年,刚开始,北京的商品房对我来说简直就是天价亿平方米售价1000元人民币,房子太贵了,我每月工资收入496元一套房,十万元,我肯定买不起,后来。 再涨到一平米5000元,我更买不起,再涨到一万元时,我真的买不起,等房价涨过15000元时,我基本上没啥想法,对很多人来说,跟我一样,似乎永远追不上到2007年房价开始猛涨在了2017年,北京房价突破了五万,照这样长下去,普通打工族何时能在北京买上房,只有北京是这样的吗?不是的,我讲课所到之处,房价都在涨,这些年我讲课走遍祖国各地到处普及宏观经济知识,我每到一处看到变化最大的就是房价前年去一个件,去年去一个间,今年去又是一个槛,所到之处,房价都是翻了翻的上升,2004年,我去南宁讲课。 在南宁市中心地段非常好的邕江两岸,特别漂亮的水景房才3000多元一平米,在课上,我说这里的房价真便宜,大家可以买房,第二次去涨到4000元,第三次去涨到5000元,2018年,南宁的房价已突破一万元大关,联系微信客服1225791460,领取配套福利课程,你可能会问新疆呢边远地区的房价是不是也这样长?我告诉你,新疆也一样,2006年十月我到乌鲁木齐问房价,他们说不贵,2000元左右,2007年我又到乌鲁木齐讲课,新疆的学员说,乌鲁木齐的房价已经涨到4000元一平米了,一年就涨了一倍到2018。 你乌鲁木齐的房价已经涨到了一万元,所以说这些年,一二线城市房价猛涨,先看一线城市北京的房价2005年是6000元人民币左右,到2018年均价五万元人民币,涨了八倍,再看二线城市的房价,郑州与合肥的房价十年涨了五倍,长沙和武汉的房价十年涨了三倍,说到武汉,我和大家说一个与武汉有关的故事,我在清华读工商管理硕士安排上课,然后呢,我们经常办沙龙,一起探讨中国经济的发展问题,2007年夏天的一个晚上,我们一帮人在北京什刹海的游船上,一边看着风景,一边聊着楼市的话题,一个研究生说我家是武汉的,我来给你们说说我的家乡的房间。 他说,武汉有家房地产开发商,2007年初卖房是3000元一平米,一开盘就卖光,老板拍着大腿说,哎呀,卖亏了,卖亏了,下次开盘一定要卖6000元,三个月后开盘就卖6000元,结果一开盘又卖光了,老板拍着大腿说,哎呀,卖亏了,卖亏了,驾驶开盘咱卖9000元,结果呢?9000元开盘还是一抢而空,老板最后发话说,这房子目前不卖了,2008年一开盘就卖13000把房价提得高高的,长得谁都买不起,反正在手里的地也不多了,囤房卖高价,听完这个故事你肯定要问房地产商这么弄咱的政府就不管吗?当然不是,听我跟你说,从2003年到2013年。 这是中国房地产市场发展最快的阶段,也被称为房地产升的黄金十年,2003年,中国暴发了非典疫情,非典之后,为了拉动中国经济的增长,结果就出台了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知,把房地产做为了中国支柱性的行业,从此就拉开了房地产市场的大门,在2003年政府意识到以前协议转让土地做法存在很多问题,让开发商便宜拿地,这样政府的税收减少不说,房价还控制不住,都是因为地价太便宜,结果一个重要的转折点出现了,那就是831872004年8月31号,这是中国所有房地产商都难忘的日子,协议出让土地使用权最后的期限在这之后。 所有建设用地都必须通过招标拍卖挂牌的形式出让,这是中国土地政策的一个历史性的转折地,政府的想法很清楚,就是要抑制房地产商的投资中,土地价格高了,银行贷款难了,房地产商自然就会忘却不可是呢,政府的想法往往是以愿为,为什么说是以院为呢?没想到这十年来,政府对房地产是年年出台新政策,试图调控房价,从2005年的国八条到2013年的新国五条出台了37次行政命令来调控楼价,结果确实出台一次政策,房价就涨一轮,再出台一次房价业务长一轮只涨到今天给大家的感受是,房价越调越高。 北上广深这些大城市更以十倍的价格往上涨,房价真是高不可攀,今天回过头来看我觉得是政府过于低估了市场需求,既然土地政策紧缩了,银行贷款也紧缩了,给市场的预期是房子的供给会减少,可买房的需求却一点不少,这样一来,房价就会升,我们说买房的需求可以一夜之间爆发出来,但房子的供给却不能迅速增加,因为营业之间盖不住一栋楼了结果是呢钱多,防守防家长钱太多,量太少,房价猛涨,我国政府宏观调控了这么多年,房价都没有调控下来,其实用经济学的原理可以很简单地解释清楚,首先从需求上看,第一,投资渠道少,股市又跌大量的资金。 没有去处,第二,由于通货膨胀的担忧不买房钱放着就会贬值,第三,买涨不买跌,房价是越高越追,越追越追越高,其次,从供给看,土地供应减少,我们看一线城市,北京四环以内已经没了,土地供应,不拆房,就不能进新房,深圳没有了空余土地,只能用填海来获得土地,土地没有增量,新建房源少,房价就上去了,上海和广州土地供应更加紧张,特大城市土地供应无法增加,地价贵,那房价怎么会降下来呢?第二,地方政府有卖地冲动,地方政府希望地价卖得越高越好,为了维持地方财政收入,那中央政府和地方政府在利益上进行博弈,地方政府和开发商之间也在博弈开房车。 之间相互竞争,谁出价高?这个地就被谁拿走,由于三方的博弈,地价降不下来,那房价又怎么能降下来呢?所以啊,纵观中国楼市20年的历史,中国的房价经历了一个由低到高的过程,虽然政府一直不断调控房地产市场,但中国楼市一直没有降价了,目前中国楼市的现状是,一线城市房价跌,二线城市房价评三线城市房价涨,那大家又问了楼市,现在这种状况是哪出问题了呢?这是政府的问题,还是市场的问题呢?中国楼市的价格究竟该由谁来决定呢?好了,就到这里,让我们下节课再见。
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