买住宅怎么选

大家好，我是韩秋云，我们来聊一聊经济上节课我们讲了经济学的稀缺性，已买房，一定要选吸血型的防御，这节课我想和大家聊聊买住宅需要考虑什么呢？首先分析一下我国房价上涨的特点，再来看应该如何买房那我国房价上涨的特点是什么呢？就是挖地原则，我不知道是先涨一线特大城市后涨二线省会城市现在涨的是三四线城市，从大城市到中等城市再到小城市，房价是一波一波长起来的，就就一个城市来说吧，城中心的房价牵扯成郊区的房价后，涨老区的房价签证。 房价后涨，这些是由土地的稀缺性造成的，例如十多年前，北京最繁华的地段是建国门，当时建国门的房价已经涨到三万元人民币左右，而顺义的房价还不到3000元，两者之间的差价是十倍，我在课上说，从清华大学坐地铁到建国门是一个小时到顺义是一个多小时，如果你的钱不够，就可以到顺义买房，我认为未来顺义房子的升值空间大可当时很多人都不理解，都认为顺这么远，谁会住到那儿去建国门的房子升值空间一定会大？十多年过去了，大家猜猜看，建国门的房价涨到多少钱了，十万元人民币，顺义的房价现在多少钱了呢？五万元人民币，原来呀，它们俩。 两者之间的差价是十倍，现在他们只差一辈了，为什么会出现这种情况呢？我总结房价有个洼地原则，一个城市就像一个大湖一样，你往湖中心扔块大石头，湖中心的浪花最大波纹，慢慢向四周扩散，直至扩散到湖边，因此，城中心的房价牵扯城边上的房价后涨，为什么有凹地原则呢？这是由土地的稀缺性决定，城市人口越来越多，市中心的房子不够住的人们必须搬到外围去，最后就买到了城边上的房子，我们说未来城市的边界是以地铁来划界的，在大城市地铁修到哪里？城市的边界就在哪里？你买到城边上的房子没关系。 因为有地铁，你进城很方便，例如十多年前，深圳市中心的房价是三万元人民币左右，而保安区的房价不到5000元，两者之间相差六倍，2018年，深圳市中心的房价涨到八万元人民币，而保安区的房价也升到了五万元，相差不到两倍了，这说明了什么？同样也是洼地原则，深圳的地铁修通了，从宝安区到市里，需要半个多小时，市中心由于道路拥挤，出门也需要半小时，这时保安区的房价就会涨起来，我们说，如果你现在还居住在二线城市和三四线城市，已买房，要先从市中心开始买起11点像外卖为什么这么说呢？你比如说北京刚开始买。 买房时，大家不考虑这些，只是在哪工作？就选择在哪里买房？随机性很强，当时人们买房，只考虑居住，根本没有考虑房子的升值问题，那时房价的差别也不大，后来才发现城市不同地段升值空间完全不同意，买房时一定要看看这个房子未来有升值空间吗？我们的结论是，如果你在大城市，可以往边上买房，如果你在小城市，应该在市中心买房，当城中心的房价已经涨上去了，你再考虑到城边上买房，让我们以郑州为例，看看它他那的房价是怎么涨的？我知道2005年我到郑州做一场报告，房地产商在郑州市中心建了房，售价是3800元1平方米，当时在郑州，那就属于高价房。 我在报告中说，郑州是一个省会城市，以后会有很多人进城来打工，由于人口的大量流入，未来郑州市的房价肯定会涨，现在买房合适，我又说道，不过郑州新区建好后，新区的房价会比老区的房价贵，我讲完课就回来，有人在网上说，别听他的，这是房地产的托，后来郑州的房价涨起来了，网上有人说早知当时不骂他了，早点买房，多合适，为什么我判断郑州未来的房价会涨呢？因为郑州是河南的省会城市，还有将近一人口的降低，这些年轻人来郑州打工，他们需要住房，郑州的房价不可能只停留在3000元人民币左右吧，为什么我判断郑州新区的房价会超过老区呢？ 因为政府在新区做了大量投资，修了地铁，拓宽了道路，建了高楼大厦，更像一个现代化的大都市，所以新区的房价高于老区，是有道理，看郑州高铁建好后，郑州东站附近的房价都涨了吧？在2005年时，我判断中国未来有四个大一点的省会城市的房价一定会涨，一是郑州，二是合肥35焊40，长沙为什么这么判断？当时我看到中国省会城市房价的数据，只有这四个城市的房价还在3000元人民币左右，当然这里不包括中国的东北和西北的边远地区了，因为省会城市周围有附近经济发展了，农村人口向城市聚集，那我判断这几个城市的房价一定。 会长，但没有想到会涨得这么快，我们以合肥为例，合肥这个城市原来不大，但它的腹地很大，安徽人进城打工，年轻人买房的需求就逐渐加大了，而合肥的房子供给又不能马上增加，这就会造成一定时期内合肥的房价猛涨，随着合肥土地供给的扩大和新房的增加，合肥的房价就会走到一个均衡价格上来，所谓均衡的价格，指的是供给和需求平衡的价格，你买房时还有一点需要考虑，就是政府在哪儿投入基础设施？哪儿的房价就会涨？2007年北京开奥运会之前，奥运村附近的房价精装修房是17000人民币左右，大家嫌贵都不买在2008。 年奥运会之后，这里的房价直线上升了，大家猜猜看花了多少钱，升到五万元人民币一平米，为什么呢？大家看北京为了开奥运会，政府呢？就在奥运村的周围做了大量的投资，地上地下都修好了，还有两条地铁从这里通过它的周围有北京的四环和五环，因为基础设施多，生活方便，出行也方便，当然，这里的房子值这个价，当你发现你所住的城市，政府准备修一条路，修个地铁建一条轻轨，有一个公交线路，建一个大商场，那这个地方就值得买房，未来有升值的空间，你像沿线沿路高铁口高速口，地铁口，公交车站等等，这些周边的房价。 都会涨，因为出行方便，根据洼地原则，一线城市房价会涨二三线城市房价仍涨，但二三线城市房价上涨的幅度和速度都没有一线城市快，为什么这么说呢？这也是有土地的稀缺性和人口的流动性，导致我们看，如果一个城市土地可以无限向外扩张，那这里的房价就不可能持续上涨了，为什么呢？因为只要房价一涨，开发商认为有利可图就会加紧盖房，这儿的房价就涨不上去，而一线城市土地供给不足，买房的需求上升，房价才会涨，所以考虑一个城市房价是否上涨，主要看土地的供给量和人口的流入量，你买房一定要看城市外围还有地吗？去周边还有地吗？ 如果没有地了，你买这里的房子就有了升值空间，这是由于土地的稀缺性导致的，具体到买住宅应该考虑什么呢？我觉得选择片区很重要，买住宅要考虑生活是否方便，家里有老人，孩子的老人病了呢，需要医院，孩子需要上幼儿园，小学，初中和高中，你上班需要交通方便，你就会问，这里有地铁吗？有公交车吗？有轻轨吗？有高铁站吗？等等，因为要考虑到教育，文化，养老，医疗，交通这几个方面的问题，符合这些条件的地方，房价就贵，你要出行方便看病方面就学方便满足这些条件才是好房源，所以买住宅要考虑到交通医院，学校等等，如果你在城市中心选房。 交通方便的地段，未来会有升值的空间，如果你在城边上买房，价格便宜，性价比也合适，但升值空间就相对小了点，当然，养老院也需要考虑成立的养老院是稀缺的资源，下一个大家抢房的重点在哪里呢？我认为应该是城中心的高端养老院，因为中国老龄化社会已经开始向我们走来了，如果你想居住环境好，未必选择市中心，发达国家城市中心不住人都住在郊区，那里的生活质量好，可以呼吸到新鲜空气成交是富人居住的地方，现在的中国人都愿意住在市中心，可以享受城里的文化生活，未来的居住也许不是这个样子，富裕的人愿意搬到乡下居住，所以郊区。 这是中国未来居住的发展趋势，让我们总结一下，第一房价有个洼地原则，如果你想在大城市买房，手里又没有这么多的钱，你就可以考虑到成交去买房，只要交通方面，住在城边上也是一个不错的选择，如果你在三四线城市买房，可以首选市中心买房，那里的房子升值快，城边上的房子升值吗？第二，买住宅要考虑生活是否方便，考虑老人就医和孩子教育问题，第三，未来人类居住的趋势不是住在市中心，而是郊区化，说了如何买住宅好那买商铺和写字楼，该考虑什么呢？买一个商铺可以养三代吗？好了，就到这里，让我们下节课再见。