房地产泡沫的破裂

2020-03-31 09:41:00 编辑:美达网络 来源:网络整理
大家好,我是韩秋云,我们来聊一聊经济上节课我们分析了中国推出房地产税后,将会产生哪些影响呢?这节课我想和大家谈谈房地产泡沫问题,我们该引起哪些注意呢?1997年9月,香港刚刚回归中国,我们清华大学一行八人到香港做调研,看到了香港经济的空心化问题,就提出香港未来要发展高科技产业,我们拜访了香港的高校,特区政府和很多大企业,当时很多人都不以为然,他们认为香港不需要干别的,我们吵炒楼炒股就可以过得很好了,香港不需要发展高科技产业,话说的也有点道理当。 我的时候,如果谁提前排队拿到一张售楼票,一转手就能赚到100万元港币,大家看香港房地产吵得多么厉害,我们举两个例子来看看香港人是怎么炒楼的例子之一?是在香港有一个很知名的连锁快餐叫大快活,它拥有多家分店,生意特别火,我到香港时都去吃过这家店,老板想自己经营快餐,这么辛苦,香港的房地产这么火,我为何不去赚一把钱呢?于是她就开始买楼,一口气买下香港的十套房,半年内卖出八套,让他赚到了上千万元港币,尝到甜头后,他在香港房价炒到最高点时买下一个山庄的70套房,可就在他买了后不久,香港的房地产泡沫就破了。 放假房价大跳水,房价就从每套1200万元港币一口气跌到了每套400万元,港币,房价直线下跌,并他遭遇了灭顶之灾,损失极其惨重,他的财富缩水了三倍还要多,最后老板想明白了,靠买房赚钱对他来说实在不快活,于是他卖掉房产,重新回来经营自己的快餐,打快餐里之二是香港的负资产,1997年9月,我在香港时看到报纸上登着这样的标题叫做中产阶级,真悲惨,买房子也变成负资产,那什么是负资产的一,比如一套房,总价是1200万元港币,我交了500万元港币,作为首付,又找银行借了。 700万元买进一套房,当房地产泡沫破裂后,这房价跌到了400万元,和我从银行借了700万元,当银行把这套房子拍卖时才能卖出400万元,我还欠银行300万元呢,这300万人民币就是我的父子陈,为什么银行收走了我的房是因我没有钱还银行的月供呢?马克思曾经说到,无产阶级最悲惨,我想说,其实父子两人更悲惨,因为他的资产是负的,像个20万中产阶级就面临着这样的痛苦,也许这个数字有些夸张,但是负资产现象是真实存在的,乡里人呼吁政府救救他们,这些负资产的人们客气,政府商量后决定不就。 他们的理由是买房和炒股是一样的,都是投资行为,如果买房人陪了政府去救那朝无人陪了,政府救还是不救呢?当然不就结果,特区政府真的没救,香港有些负资产的人银行就宣告他们的个人破产,你想啊,欠300万元的钱还不上银行,所以个人信用破产了,我们说如果房价下跌严重,泡沫破了,还不上银行的贷款就会变成负资产,所以当香港房地产泡沫破裂后,损失惨重的是,买房置业的中产阶级,因为他们都是贷款买的房,这里告诫国内买房的投资者一定要引以为戒,卖房要考虑到还款能力,说到这里,让我想起一个韩国的故事,1997年亚洲发生了金融危机。 及亚洲的四小龙和四小虎都倒向韩国也跟着倒向了2008年在清华大学新开的NBA班上来了一个韩国学生,我问这个学生199年你们国家招收其中风暴时,你最深刻的感受是什么?她说,让我感受最惨痛的是,我不该贷款买房,我问为什么呢?他说,因为当时韩国贷款利率是3%,我就买了房等1997年金融危机爆发后,韩币贬值,通货膨胀起来了,贷款的利率就已经升到了13%贷款买房的人根本还不上,还有很多人失业,更还不上银行贷款了,我身边很多人都把房产交给了银行,因为还不上银行贷款了,我的房为什么没有交银行呢?是因为爸爸在。 国外工作他每个月都给我寄回1000美元来,我才能够还上银行贷款,否则我的房子也早就交银行,我又问你买的房子现在如何?房价跌了吗?他说没有,这十年来,韩国的房地产几乎就没有跌过,到现在还是一路上涨,这是一个非常典型的例子,大家都说房价涨,但你自己却可能赔了,你可能因为失业没有足够收入,还不上银行的本金,也可能因为利率提高了,无法支付银行的利息,这是两回事,房价涨时,你要买房,一定要问自己,我有承受力吗?我找银行贷款贷多少合适呢?我能不能还上呢?当经济遇到挫折时,很多人可能失业了当利率上升时,我还有还款能力吗? 买房后能不能扛过?哪怕一两年的经济寒潮期呢?这是你个人买房时一定要考虑的,那么,作为一国政府怎样防范房地产泡沫的破灭呢?我国政府的做法是提高第二套房的首付比例,从原来百至30提高到百分60,北京已提高到百分80的首付了,银行只贷款,反正20这就是说,没有经济能力的人就别买二套房,政府这样做的目的就是为了避免房地产泡沫的破裂,既然你已经有了一套住房,再买房就属于投资行为,政府提高了购房的门槛,因为这个领域已经过热,政府不鼓励热上加热,否则房地产泡沫破裂,大家都会成为受害者的2007年美国。 我爆发了次贷危机就是因为零首付导致的,因买房人不需要交首付,那只要房价低一点就会出事,买房人还不上银行的贷款只能把房子交给银行,2007年美国房价跌去了30%全世界的金融业都跟着大受牵连,美国政府啊,不得不出来收拾烂摊子,他们花了上千亿美元注入市场来,就是又怕房地产市场出现雪崩,结果呢?还是爆发2008年席卷全球的金融危机,中国丈夫担心的就是这事儿,不管国人对楼市的宏观调控有多少个不愿意,政府都实施了严厉的措施来调控楼市,不让银行发放更多的贷款,因为这事关全局的里,如果房地产泡沫破了,及时老百姓。 买单,最后还是政府出来收拾烂摊子,政府是要承担责任的,让我们看看90年代日本房地产泡沫的破裂,给我们什么启示了呢?上个世纪80年代,日美爆发了贸易战,1985年签署的广场协定,日本经济增速开始放缓了,由于日元升值,大量的国外资本流入日本,但投资日本的实业不赚钱了,于是这些资金就冲进了房地产,日本的国民也开始炒房了,把日本的房价和地价炒的是高不可攀,到了1991年,日本楼市的泡沫热浪翻滚,最后破了,导致日本经济陷入低谷,失去了20年的经济发展,中国现在和1985年的日本有很多相似之处,中美。 在打贸易战国内的房价一直处在高位,所以我们应该警惕,千万别让房地产泡沫破了,我国买房首付的比例是30%,这是给房地产的下降,预留出了空间,是30%,就是说,如果我国房价下跌,在3%之内,房价还是有支撑的,亏掉的是美人的首付,银行的贷款还没受到损失,那么,作为投资者买房该注意哪些风险呢?我的观点是,第一,第一如果你是第一次买房,何时买都是对的,因为这是刚需,第二,如果你是想买房投资,就要考虑风险了,要看自己的经济能力和还款能力,第三,在买房和租房时,你要比较的是机会成本钱多的人可以买房,钱少的人。 人可以租房,第四,在买房和卖房的投资中,如果这套房有升值空间,你可以买,如果这个房子没有升值空间,你就可以卖了,第五,我判断一线城市未来的商业地产和写字楼还有升值空间,最后让我们总结一下楼市,请大家记住以下几点?第一经济学最基本的概念,稀缺,选择和机会成本,第二呢,记忆中有一只看不见的手,价格机制,房价和地价都由市场供求来决定,你在买房卖房和租房时,都要考虑到这一点,第三,政府为什么对楼市宏观调控呢?因为楼市泡沫破了,需要有人买单,第四,买房要懂得选稀缺。 还要考虑到买房的机会成本,第五中国的房地产税一定会推出,推出后房价短期内会下跌,但是呢,给大家留出了选择的时间,第六,中国要汲取房地产泡沫破裂的教训,避免出现负资产的现象,关于楼市的内容,我们就讲这么多了,你想了解股市的知识吗?你想知道股市的机遇和风险吗?你该如何炒股呢?你想知道中国股市未来的走势吗?好了,就到这里,让我们下节课再见。
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